Hypotéka, uvěr ze SS – méně známé aspekty

Často jsou lidé překvapeni, na jaké věci si nelze vzít úvěr (meziúvěr) ze stavebního spoření či z hypotéky.
Lze to samozřejmě najít na internetu, ale je to napadne až těsně předtím, než úvěr potřebují. Následujících pár postřehů vám umožní získat hrubý nadhled.

Stavební spoření (SS)
Dost se plete to, že lze naspořené peníze ze stavebního spoření použít na cokoliv (třeba na dovolenou) ale u úvěru musíte precizně doložit účelovost.
Zatím. Plánuje se během pár let, že k nároku na státní podporu bude nutné i pro pouhý výběr těchto peněz doložit stavební účelovost.

Obvykle do 500 000,-  nemusíte mít ručitele ani zastavovat nemovitost (podmínky spořitelen se liší).
Vinkulujete ve prospěch banky či SS jen např. levné rizikové životní pojištění. Zakládat jen kvůli ručení kapitálové životní pojištění či investiční životní pojištění je samozřejmě nesmysl.

Ručení nemovitostí není povinné, ale sníží úrok.
V tom případě je většinou (ne vždy) třeba i vinkulovat pojistné  plnění za pojištění nemovitosti ve prospěch finančního ústavu.

V okamžiku, kdy si berete meziúvěr či úvěr, musíte doložit fakturami stavební účelovost.
A to lze fakturami i staršími – max. 1 rok dozadu.
Pozor, faktury nesmějí být ale starší, než vaše stavební spoření.
Nelze tedy dnes založit stavební spoření a dokládat fakturami rok starými!
Čerpat úvěr či meziúvěr můžete třeba 2 či 3 roky. Počítejte s tím, je to pořád lepší, než mít v okamžiku žádosti o úvěr faktury za statisíce, které si už nemůžete nechat zpětně proplatit, protože jsou starší jednoho roku.

Samozřejmě lze úvěr použít na věci související s pořízením a stavbou bytu, domu či vypořádáním věcí s tím souvisejících.
Bohužel peníze nedostanete obecně na něco, co není s bytem či domem PEVNĚ spojeno.
Tedy když odmyslím věci jako vypořádání půjček, dědické vypořádání, vypořádání při rozvodu atd.
Nemůžete tedy počítat s pěnězi za:
– volně stojící nábytek,
– volně stojící elektrospotřebiče: televize, hi-fi,pračka, sušička…
– skříňky do koupelny – nepovažují se za pevně spojené
– vestavné skříně jestliže nebyly součástí širšího okruhu rekonstrukčních či stavebních prací
– volně položené koberce

Elektrospotřebiče lze doložit, ale jen současně s celkovou rekonstrukcí či výstavbou bytu (domu) či části, kam budou umístěné.
Např. při celkové rekonstrukci kuchyně zabudované elektrospotřebiče půjdou společně s kuchyní doložit.

Výpis věcí je dán Zákonem o stavebním spoření. Např. zde:
https://www.burinka.cz/cs/produkty/uvery/dokumenty-pro-vyrizeni-uveru/moznosti-pouziti-prostredku-stavebniho-sporeni/
Velice povedený virtuální dům, kde na obrázcích vidíte, co na lze čerpat peníze je zde zde:
http://www.burinka.cz/cs/chci-financovat/

Existuje samozřejmě i oblast neurčitosti, kde se mohou výklady jednotlivých stavebních spořitelen lišit.

Hypotéka
Zástava nemovitosti je nutná.
Primárně vhodná na pořízení nemovitosti a větší rekonstrukce.

Poplatky

Stavební spoření
1% z cílové částky při založení SS
1% za navýšení cílové částky – když zjistíte, že máte SS na malou částku.
Tedy 1000,- za každých sto tisíc
– vyřízení uvěru zdarma ale..
– vyřízení meziúvěru (podle mně se bude týkat významné části lidí) je 1% (1000,- za každých sto tisíc)
Meziúvěr je vlastně předúvěr čerpaný ještě než získáte nárok na plnohodnotný úvěr. Nárok na plnohodnotný úvěr obvykle získáte za cca 2 až 4 roky od začátku spoření.

Ručení nemovitostí u úvěru ze stavebního spoření=čekejte lepší úrok, třeba i o  1,5%.
Musíte mít ale většinou (ne vždy) pojištěnu vaši část nemovitosti, v bytovém domě a to duplicitně. Tedy 1000 – 2000 Kč/rok navíc (navíc 10 000-20 000 Kč/10 let!!).
Duplicitně proto, že celý dům pojistí společenství vlastníků ale váš byt si musíte pojistit ještě jednou a tuto pojistku vinkulovat ve prospěch SS či banky.

Vklad do katastru stojí cca 1000,-
později vypsání z katastru 1000,-
odhad nemovitosti (různý, 1500 – 6000 ?, někdy i levný interní odhad či dokonce zdarma)

Hypotéka
Zástava nemovitosti je nutná.
Primárně vhodná na pořízení nemovitosti a větší rekonstrukce.

-Vklad do katastru cca 1000,-
-později vypsání z katastru 1000,-
-odhad nemovitosti (různý 3-6 tis?, někdy zdarma)
-pojištění nemovitosti (u již pojištěných bytových domů musíte mít  většinou pojištěn ještě jednou jen váš byt= 1000-2000/rok navíc)
-někdy požadavek mít u hypot. banky používaný účet.

Někdy si lze přikoupit možnost třeba 20% z úvěru použít na věci jako je nábytek a další vnitřní zařízení nespojené pevně s nemovitostí.
Peníze za faktury z minulého období je u hypotéky možné proplatit NAD částku 1 880 000 Kč. Tedy až u vyšších hypoték a ještě až po
vyčerpání „hlavní“ částky hypotéky.
Na nižší částku můžete využít americkou hypotéku za vyšší úrok.

Naproti tomu u stavebního spoření toto není problém.

Porovnání

Je vidět, že při vyšších částkách a meziúvěru zaplatíte u SS 1% za uzavření SS či navýšení cílové částky, případně další 1% za
meziúvěr. To jsou 2%  navíc a ještě jste nic nečerpali.
Naopak můžete ušetřit, že nemusíte u menších částek zastavovat nemovitost (ušetřite třeba 15 000,- na duplicitním pojištění během třeba 10 let úvěru + částku za odhad+zápis do katastru).
S nezastavenou nemovitostí pak můžete volně disponovat.
U SS  si můžete platbu dle možností upravovat. Ve smlouvě máte minimální měsíční částku např. odpovídající úvěru na 18 let.
Platíte samozřejmě více, aby se úvěr rychleji splatil (ideálně do cca 10 let), ale když zrovna peníze nemáte, platíte jen tu původní smluvní nižší částku.
Ve fázi úvěru lze jednorázově úvěr splatit kdykoliv bez pokuty. Ve fázi meziúvěru většinou se smluvní pokutou. Některé spořitelny to prakticky neumožní (nereálné podmínky).
U SS máte oproti hypotéce volnější čerpání. Např. první čerpání do půl roku, dočerpat během tří let.

Rozhodnutí, zda úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéky tedy závisí na – konkrétní částce (SS hlavně na menší rekonstrukce)
– ochotě zastavit nemovitost
– případných vícenákladech za duplicitní pojištění
–  1% či 2% u úvěru či meziúvěru u SS
–  na tom, na kolik si ceníme volnost při splácení apod.

Není rozumné se honit za desetinkami procent a nechat bez povšimnutí třeba odhad za 8000,- a duplicitní pojištění celkem za 15 000,-.
Tím se RPSN (které vás jediné zajímá) „skrytě“ zvýší oproti inzerovanému úroku i o několik procent nikoliv o pár desetinek, které hlídáte.
U jiné banky (SS) můžete mít odhad třeba zadarmo a zdvojené pojištění nemusí vyžadovat.
Např. při 1 mil. hypotéce na 10 let je při úroku 4,0% splátka 10 100,- /měs.
Při 3,8% je 10 030,-/měs., tedy skoro stejná.
A při 3,0% je splátka 9660,-/měs.

Ideální úvěr pro rekonstrukce (nejen).
Hlavní výhodou je zpracování úvěru zdarma, neplatíte ani 1% jako u překlenovacího úvěru u stavebního spoření, ani 1% za zřízení stavebního spoření či jeho navýšení, odhad nemovitosti je také zdarma. Ušetříte tím mnoho tisíc.
Fixace sazby na 3 nebo 6 let. V době konce fixace možno splatit zbytek bez sankcí.
Za určitých podmínek lze vyřešit i proplacení faktur starších jednoho roku !!.
V případě, že vás to  zajímá, můžete mi poslat mail, doporučím Vám hodně zkušeného  kolegu (z Prahy), který se vyloženě specializuje na bankovní úvěry a hypotéky přes 15 let.

Navíc jestliže rekonstruujete, stavíte, kupujete byt či dům, který budete zařizovat, jistě řešíte okolo rekonstrukce spoustu věcí.
Získat na věci  objektivní názor je ale velice těžké. Těžko ho získáte od řemeslníka, který si myslí, že mu zadáte zakázku nebo od prodejce, který zboží prodává.
Jestliže budete řešit úvěr uvedeným způsobem přes kolegu, mohu vás jako bonus zdarma v dosti věcech při rekonstrukci minimálně nasměrovat, nebo říci můj názor na věc. A to není vůbec málo.  Mám slušné znalosti napříč obory.

Co bych sám za to dal, kdybych se měl tenkrát, když jsem s rekonstrukcemi začínal, koho  se zeptat.

J. Teska